Закон о долевом строительстве

Содержание

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение

– Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

– Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

– Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

– После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

Источник материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Закон о долевом строительстве с 1 июля 2018

В последнее время в качестве оптимального решения, законодатели предлагают запретить привлечение денежных средств физических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. Пока радикальных перемен в законодательстве не было, однако требования на рынке долевого участия в строительстве становятся жестче.

Законодательная база

В 2017 году в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) были внесены изменения. Это связано с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Изменения коснулись усиления защиты прав дольщиков в долевом строительстве жилых объектов.

Проблем в этой сфере немало — от несвоевременной сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств.

Основы долевого строительства

Использовать денежные средства дольщиков возможно при соблюдении следующих условий:

— получение разрешения на строительство многоквартирного дома,

— наличие документов на выделенный земельный участок под дом,

— наличие проектной декларации с экспертным заключением,

— обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре,

— после регистрации договора осуществление дольщиками оплаты стоимости квартиры,

— застройщик не банкрот и не ликвидируется,

— наличие официального сайта и полная информация о застройщике.

Что такое договор долевого участия?

В долевом строительстве основной документ — договор долевого участия. Он должен содержать ряд обязательных пунктов. В случае отсутствия хотя бы одного договор долевого участия считается недействительным.

Договор долевого участия содержит:

  1. подробное описание строящейся квартиры — этаж, из какого материала строится, количество комнат, балконы, наличие сантехники и др.,
  2. дату передачи дольщику готовой квартиры,
  3. стоимость квадратного метра и стоимость приобретаемой жилплощади, способы оплаты,
  4. подсудность при разрешении возникающих споров,
  5. реквизиты договора.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Правительство предпринимает меры по упорядочению строительного бизнеса. Переход от практики долевого строительства к торговле готовыми квартирами уменьшит риск.

С этим и связаны изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

Особенности долевого строительства в 2018 году

Законодатели предлагают отказаться от долевого строительства. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была публикация «дорожной карты», которая представляет собой план мероприятий.

PRO новостройку +7 (499) 653-64-91 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Что такое 214-ФЗ, и чем он поможет вкладчикам?

К сожалению, большое количество людей, пытающихся сэкономить на приобретении недвижимости, оставались обманутыми мошенниками. Немудрено, что так много российских граждан «клюнуло» на эту удочку: гораздо выгоднее купить жилплощадь, пребывающую на этапе строительства, чем готовую квартиру втридорога.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

После рассмотрения множества исков в суде от обманутых дольщиков, Госдума решила принять новый закон о защите вкладчиков в строительном бизнесе.

В 2004 году был принят 214-й Федеральный Закон об участии в долевом строительстве домов и других объектов недвижимости.

Здесь вы ознакомитесь с сутью закона 214-ФЗ, а также с его главными достоинствами и недостатками.

Что нужно знать о Федеральном Законе?

Суть Закона 214-ФЗ

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

Это своеобразное доказательство того, что у покупателя все в порядке с документами. Но это не значит, что исключаются непредвиденные ситуации в процессе строительства.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

Больше информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, вы можете получить в этой статье.

Какие изменения были внесены в Закон 214-ФЗ?

Изменения в законе 214-ФЗ

В 2012 году Закон 214-ФЗ О долевом строительстве был пересмотрен, вследствие чего были внесены некоторые изменения в его структуру.

После этих изменений вкладчики стали чувствовать себя уверенней, ведь появилось самое главное – четко установленные обязательства застройщика перед дольщиками.

Какие положения закона были изменены?

  • В случае нарушения договора между вкладчиками и компанией-строителем средства возвращаются дольщикам; также застройщик оплачивает штрафные санкции.
  • Ответственность компании-застройщика должна быть застрахована в компании, которая имеет не менее 400 миллионов рублей собственных средств, уставной капитал не меньше чем 120 миллионов рублей, и существует на страховом рынке более пяти лет.
  • Гарантия возврата средств вкладчикам за счет поручительства в банке, уставной капитал которого не меньше 200 миллионов рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке — читайте тут.

Закон 214-ФЗ: краткое содержание и основные нюансы

Перед тем, как заключить договор долевого участия, необходимо учесть все важные моменты Закона 214-ФЗ О долевом строительстве:

  • В договоре должны быть зафиксированы четкие сроки окончания стройки без последующего изменения даты компанией-застройщиком.
  • Не забывайте о дате, в которую квартира передается в вашу собственность. Именно с этой даты начинается исчисление нарушение срока.
  • Необходимо прописать точный адрес суда, в котором будут проходить возможные разбирательства между компанией и дольщиками. Мошенники могут пригласить вкладчика в суд в совершенно другом городе или районе, в который будет накладно ездить на каждое заседание. Не забудьте об этом аспекте.
  • Необходимо обозначить в договоре точную площадь купленной квартиры. В противном случае вам придется доплачивать за дополнительные метры, если застройщик предоставит квартиру поменьше.

Как выбрать этаж и планировку квартиры в новостройке — узнайте здесь.

Содержание Закона 214-ФЗ.

Ответственность обеих сторон договора согласно 214 ФЗ

Как мы уже заметили, данный Закон 214-ФЗ О долевом строительстве не предусматривает предоставление квартиры в собственность вкладчику; но гарантирует возврат денежных средств дольщиков в том случае, если стройка не будет завершена до конца. 214 закон предусматривает защиту прав не только вкладчиков, но и застройщика.

Поэтому на дольщиков при строительстве накладывается определенная ответственность в случае нарушения договора.

Пример из практики

Если вкладчик не придерживается условий договора, за каждый день просрочки он вынужден выплачивать застройщику 1/300 ставки рефинансирования.

Поэтому, как и застройщик, так и дольщики должны нести полную ответственность за свои действия.

Подводим итоги по 214 Федеральному Закону

Существует еще один безопасный способ получить квартиру в собственность от застройщика. Компания предлагает дольщикам вносить средства уже на окончательном этапе строительства, что существенно снижает риски со стороны вкладчиков.

Однако, стоимость таких квартир существенно отличается от цены на недвижимость, пребывающей на самом начальном этапе строительства. В таком случае вы сэкономите не так уж и много на кооперативном строительстве.

Конечно, несмотря на существование подобных законопроектов, мошеннические организации все равно будут активно действовать. Но при тщательном изучении компании-застройщика и 214 ФЗ вы обезопасите себя от обмана.

Если вы решили вложиться в деловое строительство, следует серьезно подготовиться к этому и учесть все аспекты закона, гарантирующего защиту прав вкладчиков и застройщика.

Если вы отнесетесь к этому со всей ответственностью, долевое строительство принесет плоды, и вы извлечете максимальную выгоду от покупки квартиры.

В чем преимущества и недостатки Закона 214-ФЗ для застройщиков и дольщиков, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

В России вступил в силу новый закон о долевом строительстве в 2018 году

В 2018 году вступил в силу новый закон, который предусматривает основные положения долевого строительства в России. Исходя из данных документа, правительство России в первую очередь позаботилось о вкладчиках. В настоящее время при покупке квартиры финансовые средства гражданина будут защищены страной.

Помимо этого, будет заключаться новый договор, который убирает пункт об одностороннем расторжении документа. В случае невыполнения своих обязанностей одной из сторон, будет выплачиваться неустойка.

Вступление в силу нового закона о долевом строительстве в России

С начала 2018 года правительство России внесло в законодательную базу страны некоторые корректировки. Основным изменениям подверглась статья № 214 Федерального Закона Российской Федерации. Она имеет название «Об участии в долевом строительстве». Многие люди получили большие гарантии на получение квартир, взамен на вложенные финансовые средства. Новый законопроект внёс некие ограничения с целью финансового урегулирования предприятий.

Главным новшеством 2018 года можно по праву считать реестр застройщиков. Ранее данная программа не имела большой популярности в стране. Будет создана специальная комиссия, которая путём проверок отберёт лучших компаний-застройщиков в России. Благодаря данному нововведению, граждане смогут обращаться лишь в проверенные фирмы и не попадут в руки мошенникам.

Помимо этого, новый закон предусматривает прозрачность строительства. Другими словами, ежедневно на сайте компании-застройщика обязательно должна обновляться информация о продвижении проекта. Таким образом, граждане смогут самостоятельно следить за строительством своих квартир. Также люди перед тем, как заключить договор смогут ознакомиться с документами прошлых строек компании и убедиться в её компетентности и своевременной сдаче.

Основные положения нового закона о долевом строительстве в 2018 году

Приятным из нового закона можно извлечь следующий фактор: цена на покупаемое жилое помещение будет формироваться в зависимости от производной стоимости умноженной на квадратный метр жилья. Другими словами, если застройщик решил обмануть гражданина на несколько квадратных метров, то не потребуется судебных разбирательств, так как окончательную сумму за жильё человек внесёт после окончательного его получения.

Помимо этого, финансовые средства граждан, исходя из нового закона, обязано собирать юридическое лицо, которое имеет полностью установленный капитал в фирме. Основным денежным накоплением для такого человека обязана быть сумма не ниже 150 млн рублей. Граждане будут перечислять деньги на определённый счёт в банке. Однако, всю сумму компания-застройщик сможет снять только после сдачи жилого объекта с соответствующей документацией.

Новый закон предусматривает выплату неустойки гражданам в случае несвоевременной сдачи жилых помещений. Помимо этого, будет определяться процент начислений с каждым истёкшим годом. Такое нововведение назвали финансовой ответственностью фирмы.

Страхование финансовых средств при покупке квартиры по новому закону о долевом строительстве

При начале стройки компания-застройщик будет обязана перечислить 1% от суммы строительства в компенсационный фонд. Данное решение было принято для того, в случае, если фирма будет признана банкротом, то уполномоченный человек сможет раздать долги от внесённых вкладов.

Правительство России позаботилось о безопасности финансовых средств граждан при принятии такого решения. Другими словами, человек сможет не переживать при покупке квартиры, что он может остаться без неё. Так как в любом случае, даже при самом плохом исходе событий, ему будет возвращена вся сумма, прописанная по договору.

Новый закон о долевом строительстве предполагает урегулирование рекламной компании застройщика. Зачастую рекламные баннеры пестрят яркими заголовками о начале нового строительства. В настоящее время, данные программы будут приостановлены, чтобы человек смог оценить риски вклада и возможность покупки, а не вестись на яркие заголовки рекламы. Выгодным стал закон и для фирмы-застройщика. При заключении договора, не прописывается пункт о его одностороннем расторжении. Если вкладчик не захочет впоследствии приобретать квартиру, она также должен будет выплатить неустойку.

Как действует закон о долевом строительстве?

С целью защитить частных инвесторов, определить их права и обязанности, а также исключить мошенничество в сфере строительства за счет привлечения заемных средств у физических и юридических лиц, в 2004 году Указом Президента вступил в силу Федеральный Закон №214.

Нормативный акт определяет:

  • все аспекты взаимоотношений застройщика и заимодателя;
  • порядок заключения договоров;
  • обеспечение привлеченного капитала;
  • другие нюансы при строительстве жилья на долевой основе.

Предмет регулирования

Государственная Дума в декабре 2004 года приняла закон о долевом строительстве, который был призван внести правовые коррективы при заимствовании денежных средств у физических лиц при постройке жилья.

Одновременно законодательный акт стал шагом к формированию рынка ипотечного кредитования, который основан на финансировании частного жилья.

До принятия Федерального Закона (ФЗ) №214 банковские и другие финансовые учреждения не имели инструмента кредитования населения, так как недостроенное жилье, или то которое только будет строиться, не могло быть обеспечено ни государственной гарантией, ни застройщиком.

Норма, предусматривающая государственную регистрацию договоров на строительство жилья, а также процедура обеспечения обязательств застройщика и страхование объекта позволили кредитовать физических лиц без увеличения рисков для банковской сферы.

Закон о долевом строительстве

Федеральным Законом №214 регулируются взаимоотношения участников (дольщиков) долевого строительства (физических и юридических лиц) – заимодателей и застройщика в лице девелопера или строительной организации.

В качестве объектов застройки могут выступать:

  • жилые и нежилые помещения, включенные в многоквартирные дома;
  • другие объекты недвижимого имущества, на которые после завершения строительных работ предоставляется право собственности субъектам долевого финансирования.

Кроме того, для дольщиков и застройщиков акт устанавливает гарантии и обеспечение защиты интересов, прав и свобод.

Использование финансовых средств граждан, для строительства жилья, допускается исключительно:

  • на основании зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия (ДДУ);
  • при продаже ценных бумаг, выпуск которых допускается действующим законодательством;
  • накопительным (жилищно-строительным) кооперативом.

Нормы закона не распространяются на инвестиционную деятельность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Не допускается переуступка прав инвесторами в пользу лиц, у которых возникнет право собственности на жилое помещение.

214-ФЗ

Закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением заемных средств для строительства жилых зданий, с последующей передачей объекта в собственность подписан Президентом Российской Федерации 30 декабря 2004 года и зарегистрирован под номером 214-ФЗ.

Федеральный нормативный акт:

  • определяет терминологию;
  • устанавливает стандарты;
  • конкретизирует права участников;
  • раскрывает прочие аспекты, связанные с реализацией сделки по долевому строительству жилья.

С 1 октября 2018 года вступают в силу изменения в закон ФЗ-214, принятые в середине июля текущего года.

Новый закон предусматривает изменения связанные с вступлением в силу Земельного Кодекса (ЗК) РФ и других нюансов влияющих на функционирование долевых отношений в современных реалиях.

В частности изменения затрагивают:

  • размещение информации о банках на сайте Центрального Банка (ЦБ) РФ;
  • публикацию информации о страховых компаниях соответствующих требованиям законодательства на официальных государственных сетевых ресурсах;
  • возможность осуществления запросов у Центробанка о финансовых поручителях и страховщиках застройщика;
  • другие аспекты, связанные с обеспечением застройщиком обязательств перед дольщиками.

Основные понятия

В тексте ФЗ №214 используются следующие специфические определения:

  • застройщик – предприятие (юридическое лицо) имеющего законные права на участок под строительство жилого дома привлекающий финансовые средства граждан или других предприятий;
  • участник – физическое или юридическое лицо, предоставляющее заемщику средства в виде денег, строительных материалов и прочего на строительство жилых помещений после постройки которых, у них возникает право собственности на оговоренную заранее жилплощадь;
  • объект долевого строительства – часть многоквартирного дома или иной недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, а также общее имущество, которое строится на средства дольщиков.

Интересы дольщиков

В соответствии с ФЗ привлечение средств возможно исключительно по договору строительства, который:

  • регистрируется в государственном реестре (согласно статье 17 ФЗ № 214);
  • проходит ведомственную проверку на соответствие правовым нормам.

Договор, не заверенный регистратором, не имеет юридической силы, а в соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса (ГК) предусматривается взыскание в пользу гражданина суммы вдвое превышающей фактически вложенную им в строительство.

Застройщик для привлечения денежных средств, в соответствии со статьей 3 ФЗ №214, обязан:

  • получить и опубликовать разрешение на строительство;
  • предоставить проектную декларацию;
  • оформить право на пользование земельным участком, на котором будут размещены объекты долевого строительства.

Все интересы граждан выступающих участниками долевого строительства защищаются ФЗ 214 и другими законодательными актами, но отдельные нормы обязаны быть включены в ДДУ.

Будет ли отмена долевого строительства? Смотрите тут.

Заключение договора

В соответствии со статьей 1 ФЗ №214 от 30.12.2004 года застройщик и заимодатель обязаны заключить и зарегистрировать договор долевого строительства на объект недвижимости.

Структура документа должна соответствовать нормам, изложенным в статье 4 вышеуказанного закона.

Содержание

В соответствии со статьей 4 Федерального закона ДДУ составляется с учетом пунктов содержащих:

  • описание, характеристики и назначение подлежащего передаче определенного объекта указанного в проекте, который после сдачи в эксплуатацию переходит в собственность дольщику;
  • предельную дату оформления акта приема-передачи объекта строительства долевому участнику;
  • общую цену договора, порядок оплаты и сроки внесения платежей;
  • гарантийные обязательства по эксплуатации законченного сооружения;
  • способ покрытия обязательств застройщика перед дольщиком.

Договор, как и подписанные в последствие дополнительные соглашения подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок указания цены установлен статьей 5 ФЗ №214. В соответствии с изложенными нормами застройщик вправе расторгнуть действующий ДДУ, в случае если дольщик, оплачивающий стоимость по частям просрочил очередной платеж более, чем на 2 месяца, или допустил задержку 3 и более раз в течение одного года.

Кроме того, за просрочку девелопер или строительная компания может потребовать компенсацию в виде неустойки или пени, сумма которой установлена в законодательном порядке.

Передача объекта

Закон обязывает застройщика осуществить передачу объектов одновременно всем участникам и в срок не позднее указанного в договоре долевого участия.

Общим считается здание или его часть, в которой все участники имеют общее имущество (например, секция, парадная, блок и другие подобные конструкции).

Нарушение сроков предусматривает компенсацию убытков дольщиков в размере одной трехсотой ставки, которую установил Центробанк для рефинансирования.

Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца до момента передачи объекта о переносе сроков.

Дольщик считается принявшим объект в момент подписания акта приема-передачи.

Как купить квартиру в долевом строительстве по ФЗ 214? Читайте здесь.

Возможен ли отказ от участия в долевом строительстве? Подробности в этой статье.

Гарантийный срок

Закон о долевом строительстве 214 фз предусматривает, что объект должен быть построен в соответствии с проектной документацией и соблюдением требований предусмотренных действующими градостроительными и строительными правилами и нормами (СНиП).

Нарушение градостроительных или технических регламентов, а также выявленные недостатки предоставляют дольщику право требовать:

  • устранения недостатков в установленные разумные сроки;
  • уменьшить цену на сумму равную затратам на устранение недостатков или на ту площадь которая фактически не была передана по акту приема-передачи;
  • компенсировать убытки в денежном выражении.

Недостатки качества рассматриваются законодательством как нарушение прав потребителя, и в этом случае к застройщику применяются санкции, предусмотренные соответствующим нормативным актом.

Дольщик имеет право удовлетворить свои требования по устранению недостатков путем переговоров или обратившись в суд.

На видео об изменениях в законодательстве

»

Это интересно:  Как сделать арку из гипсокартона
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector